Financování nemovitosti v roce 2023

Jak financovat koupi nemovitosti v současné době

Financování nemovitosti je jedním z klíčových aspektů při koupi bytu či domu. Vzhledem k vysokým cenám nemovitostí v České republice je pro většinu kupujících nezbytné využít některou z forem externího financování. V tomto článku vám přinášíme přehled aktuálních možností financování nemovitostí v roce 2023, včetně hypotečních úvěrů, stavebního spoření a alternativních cest k vlastnímu bydlení.

Hypoteční úvěry v roce 2023

Aktuální situace na hypotečním trhu

Hypoteční trh v České republice prochází v posledních letech významnými změnami. Po období rekordně nízkých úrokových sazeb, kdy se hypotéky poskytovaly i s úrokem pod 2 %, došlo v roce 2022 k prudkému nárůstu sazeb v reakci na inflaci a zvyšování základních úrokových sazeb Českou národní bankou.

V roce 2023 se situace začíná postupně stabilizovat. Úrokové sazby se pohybují typicky v rozmezí 5 - 6 % p.a., nicméně trh je velmi dynamický a jednotlivé banky své nabídky průběžně upravují. Pro aktuální nabídky je vždy nejlepší kontaktovat přímo banky nebo využít služeb hypotečního specialisty, který vám může pomoci najít nejvýhodnější řešení.

Požadavky bank na poskytnutí hypotéky

Česká národní banka v posledních letech postupně upravovala pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů. Aktuálně platí tyto hlavní podmínky:

• Výše úvěru (LTV - Loan to Value) - maximálně 80 % hodnoty nemovitosti pro standardní hypotéky. Pro žadatele do 36 let může být za určitých podmínek LTV až 90 %.
• Úvěrový ukazatel DTI (Debt to Income) - celkový dluh žadatele by neměl přesáhnout 8,5násobek jeho ročního čistého příjmu.
• Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) - měsíční splátky všech úvěrů žadatele by neměly přesáhnout 45 % jeho měsíčního čistého příjmu.

Banky dále posuzují bonitu žadatele, jeho úvěrovou historii, stabilitu příjmů a také kvalitu nemovitosti, která slouží jako zástava.

Jak vybrat nejvhodnější hypotéku

Při výběru hypotéky je důležité zvážit několik faktorů:

• Úroková sazba - základní parametr ovlivňující cenu úvěru. Je důležité porovnávat celkovou (RPSN), nikoli jen základní sazbu.
• Doba fixace - období, po které se nemění úroková sazba. Nejběžnější jsou fixace na 3, 5 nebo 7 let. Delší fixace znamená větší jistotu, ale obvykle vyšší sazbu.
• Poplatky spojené s hypotékou - poplatek za zpracování, vedení účtu, za odhad nemovitosti apod.
• Flexibilita splácení - možnost mimořádných splátek, přerušení splácení, změny výše splátek.
• Doba splatnosti - obvykle 20-30 let. Delší doba znamená nižší měsíční splátku, ale vyšší celkově zaplacené úroky.

Proces získání hypotéky krok za krokem

1. Příprava - shromáždění potřebných dokumentů (doklady totožnosti, potvrzení o příjmu, výpisy z účtů atd.)
2. Předběžné schválení - zjištění, kolik si můžete půjčit a za jakých podmínek
3. Výběr nemovitosti - hledání nemovitosti odpovídající vašemu rozpočtu
4. Ocenění nemovitosti - banka zajistí ocenění nemovitosti, která bude sloužit jako zástava
5. Finální schválení úvěru - banka posoudí všechny dokumenty a rozhodne o poskytnutí úvěru
6. Podpis úvěrové smlouvy - po schválení úvěru podepíšete smlouvu o hypotečním úvěru a zástavní smlouvu
7. Čerpání úvěru - obvykle probíhá po zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí

Stavební spoření a úvěry ze stavebního spoření

Principy stavebního spoření

Stavební spoření je účelový spořicí produkt zaměřený na financování bydlení. Jeho hlavní výhodou je státní podpora ve výši 10 % z ročně uspořené částky (maximálně 2 000 Kč ročně při vkladu 20 000 Kč). Po splnění podmínek (typicky po 6 letech spoření) může klient vybrat naspořené prostředky včetně státní podpory a úroků a použít je dle vlastního uvážení.

Úvěr ze stavebního spoření

Po určité době spoření (obvykle min. 2 roky) a dosažení stanoveného hodnotícího čísla má klient nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření. Výhodou těchto úvěrů je:

• Stabilní úroková sazba po celou dobu splácení (stanovená již při podpisu smlouvy o stavebním spoření)
• Nižší poplatky za správu úvěru ve srovnání s hypotékou
• Možnost předčasného splacení bez sankcí
• Při menších částkách (do cca 800 000 Kč) obvykle není vyžadováno zajištění nemovitostí

Překlenovací úvěr

Pokud klient ještě nesplnil podmínky pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření, ale potřebuje peníze na bydlení, může využít překlenovací úvěr. Tento typ úvěru má obvykle vyšší úrokovou sazbu než řádný úvěr a klient splácí pouze úroky, zatímco dále spoří. Po dosažení podmínek pro řádný úvěr se překlenovací úvěr splatí z naspořené částky a řádného úvěru, a klient dále splácí jen řádný úvěr.

Kombinace hypotéky a stavebního spoření

Pro financování nemovitosti lze využít také kombinaci hypotečního úvěru a stavebního spoření. Například:

• Hypotékou pokrýt větší část ceny nemovitosti (např. 80 %)
• Menší část financovat úvěrem ze stavebního spoření nebo vlastními prostředky
• Paralelně spořit ve stavebním spoření a našetřené prostředky později použít na mimořádné splátky hypotéky při refixaci

Tato strategie může být výhodná zejména při vyšších úrokových sazbách hypotečních úvěrů.

Alternativní způsoby financování nemovitostí

Družstevní bydlení

Družstevní bydlení představuje alternativu k vlastnickému bydlení. Při koupi družstevního bytu se nestáváte přímým vlastníkem, ale získáváte podíl v družstvu a s ním spojené právo na užívání konkrétního bytu. Výhody družstevního bydlení:

• Nižší pořizovací cena ve srovnání s bytem v osobním vlastnictví
• Možnost financovat část ceny spotřebitelským úvěrem (bez nutnosti zástavy nemovitosti)
• Jednodušší proces koupě (bez nutnosti zápisu do katastru)
• Správu domu zajišťuje družstvo

Nevýhodou je omezené dispoziční právo (pro rekonstrukce je třeba souhlas družstva) a fakt, že na družstevní byt nelze získat klasickou hypotéku.

Pronájem s opcí na koupi

Tento model kombinuje pronájem s postupným odkupem nemovitosti. Funguje na principu, že část nájemného se započítává jako splátka kupní ceny. Po určité době (typicky 5-10 let) má nájemce právo (nikoli povinnost) nemovitost odkoupit za předem stanovenou cenu, od které se odečtou již zaplacené splátky.

Výhodou je možnost bydlet v nemovitosti ihned bez nutnosti velké počáteční investice či hypotéky. Nevýhodou může být vyšší celková cena nemovitosti ve srovnání s přímou koupí.

Spoluvlastnictví a dělené vlastnictví

Při vysokých cenách nemovitostí může být řešením spoluvlastnictví - typicky rodinní příslušníci nebo přátelé společně koupí nemovitost, kde každý vlastní určitý podíl. Tento model vyžaduje jasná pravidla pro užívání, správu a případný budoucí prodej nemovitosti.

Obdobným konceptem je dělené vlastnictví, kdy investor vlastní část nemovitosti a uživatel druhou část, přičemž má možnost postupně odkoupit i zbývající podíl.

Dotační programy a výhodné úvěry

V České republice existují různé dotační programy a zvýhodněné úvěry na podporu bydlení:

• Státní fond podpory investic (SFPI) - poskytuje zvýhodněné úvěry na pořízení nebo rekonstrukci bydlení, zejména pro mladé rodiny
• Program Nová zelená úsporám - dotace na energeticky úsporné rekonstrukce a výstavbu
• Daňové odpočty úroků z úvěrů na bydlení - možnost odečíst zaplacené úroky od základu daně (max. 300 000 Kč ročně)

Jak se připravit na financování nemovitosti

Finanční plánování před koupí nemovitosti

Dobré finanční plánování by mělo začít ideálně několik let před samotnou koupí nemovitosti:

• Systematicky spořte a budujte vlastní kapitál
• Udržujte dobrou platební morálku a budujte pozitivní úvěrovou historii
• Vyhněte se zadlužování na spotřebu (kontokorenty, kreditní karty, spotřebitelské půjčky)
• Stabilizujte své příjmy (ideálně pracovní poměr na dobu neurčitou)
• Vytvořte si finanční rezervu na neočekávané výdaje (3-6 měsíčních příjmů)

Na co se připravit při žádosti o hypotéku

Při žádosti o hypotéku budete potřebovat:

• Doklady totožnosti
• Potvrzení o příjmu (typicky za posledních 6-12 měsíců)
• Výpisy z bankovních účtů
• Přehled stávajících závazků (úvěry, leasingy)
• Dokumenty k nemovitosti (výpis z katastru, nabývací titul, kupní smlouva)

Banka bude také ověřovat vaši bonitu v úvěrových registrech, proto je důležité mít v pořádku všechny stávající i minulé úvěrové závazky.

Vytvoření rezerv na splácení

Při plánování financování nemovitosti je klíčové vytvořit si dostatečné rezervy:

• Počítejte s možností zvýšení úrokových sazeb po skončení fixace
• Vytvořte si finanční rezervu, která pokryje alespoň 6 měsíců splácení v případě výpadku příjmu
• Zvažte pojištění schopnosti splácet, které vás ochrání v případě nemoci, úrazu nebo ztráty zaměstnání
• Nezapomeňte na rezervu na údržbu a opravy nemovitosti (ročně cca 1-2 % z hodnoty nemovitosti)

Daňové aspekty spojené s financováním nemovitostí

Daňové odpočty úroků z hypotéky

Jednou z výhod hypotečního úvěru je možnost odečíst zaplacené úroky od základu daně z příjmu. Pro uplatnění odpočtu musí být splněny tyto podmínky:

• Úvěr musí být použit na financování vlastního bydlení
• Poplatník musí v nemovitosti trvale bydlet (nebo v ní musí bydlet jeho příbuzní v přímé linii)
• Maximální částka odpočtu je 300 000 Kč ročně

K daňovému přiznání je třeba přiložit potvrzení o zaplacených úrocích, které vystaví banka.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, což znamená významnou úsporu při koupi nemovitosti (dříve činila 4 % z kupní ceny).

Daňové souvislosti při pronájmu nemovitosti

Pokud plánujete koupenou nemovitost pronajímat, nezapomeňte na daňové povinnosti:

• Příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmu (15 %)
• Výdaje můžete uplatnit buď ve skutečné výši, nebo paušálem 30 % z příjmů
• Do skutečných výdajů lze zahrnout i zaplacené úroky z hypotéky
• Při pronájmu může být výhodnější mít nemovitost zařazenou v obchodním majetku

Závěr

Financování nemovitosti je komplexní rozhodnutí, které může ovlivnit vaši finanční situaci na několik desetiletí. Proto je důležité důkladně zvážit všechny dostupné možnosti a vybrat řešení, které nejlépe odpovídá vašim konkrétním potřebám a možnostem.

Vzhledem k dynamicky se měnícímu prostředí na finančních trzích doporučujeme před konečným rozhodnutím konzultovat vaši situaci s finančním poradcem nebo hypotečním specialistou, který vám pomůže zorientovat se v aktuálních nabídkách a najít optimální řešení.

Nezapomeňte, že správně zvolený způsob financování může znamenat úsporu statisíců korun za celou dobu splácení a zásadně ovlivnit vaši celkovou spokojenost s novou nemovitostí.